Wohnungsmarkt, Wohnungspolitik

Im Themenfeld Wohnungsmarkt/ Wohnungspolitik unterstützt das IfS Bund, Länder und Kommunen sowie die Wohnungswirtschaft mit der Erarbeitung von Analysen, Gutachten und Konzepten sowie der Entwicklung von Handlungsempfehlungen.

Zentrale Leistungen

  • Wohnungsmarktanalysen
    und -prognosen
  • Kommunale Wohnraum-
    versorgungskonzepte
  • Aufbau von Monitoring-
    systemen im Bereich Wohnen/Stadtumbau
  • Wirkungsuntersuchungen
    zu Förderprogrammen und rechtlichen Regelungen
  • Qualifizierte Mietspiegel

Projekte

Azubi-Wohnen - Analyse zur Ermittlung des Wohnraumbedarfes von Auszubildenden in der Stadt Leipzig

Auszubildende haben es auf dem angespannten Leipziger Wohnungsmarkt zunehmend schwerer, leistbaren…

Auszubildende haben es auf dem angespannten Leipziger Wohnungsmarkt zunehmend schwerer, leistbaren Wohnraum zu finden. Die Stadt Leipzig möchte auf diese Herausforderung mit bedarfsgerechten Angeboten reagieren.

Mit Hilfe schriftlicher Befragungen von Auszubildenden in Leipzig sollen sowohl deren aktuelle Wohnsituation als auch deren Wohnbedarfe empirisch erfasst und mittels der Auswertung verfügbarer Daten zum Leipziger Wohnungsmarkt kontextualisiert und bewertet werden. Neben der Erfassung der Wohnsituation der unmittelbar betroffenen Auszubildenden ist es ein weiteres Ziel des Projektes, die Auswirkungen des angespannten Wohnungsmarktes auf die Ausbildungsbetriebe zu erfassen und deren Bedarfe, bereits angewandte Unterstützungsleistungen für Auszubildende sowie ihre Bereitschaft und Möglichkeiten für ein stärkeres Engagement bei der Unterbringung ihrer Auszubildenden zu ermitteln.

Die Bedarfsanalyse soll damit die Grundlage für eine gemeinsame Diskussion von Akteuren aus Politik und Wirtschaft über den weiteren Umgang mit dem Azubi-Wohnen und die konkrete Umsetzung und Ausgestaltung der Schaffung bezahlbarer Wohnangebote für Auszubildende liefern.

Als Methoden kommen online-Befragungen, leitfadengestützte Interviews und Dokumentenanalysen zum Einsatz.

 

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Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung in Berlin

Die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten der Stadt Berlin und die Auswirkungen der…

Die Entwicklungen in den sozialen Erhaltungsgebieten der Stadt Berlin und die Auswirkungen der Umwandlungsverordnung werden mit einem begleitenden Monitoring beobachtet und bis zum Jahr 2020 durch das IfS jährlich analysiert.

Die Anzahl der Umwandlungen von Miet- zu Eigentumswohnungen hat in Berlin in den letzten Jahren stark zugenommen. Im März 2015 wurde vom Berliner Senat daher eine Umwandlungsverordnung in Kraft gesetzt, nach der in den Berliner sozialen Erhaltungsgebieten ("Milieuschutzgebiete"), die nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch bereits festgelegt sind oder zukünftig festgelegt werden, ein Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohneigentum oder Teileigentum vorgesehen ist. Mit dem Monitoring wird die Anwendung der Umwandlungsverordnung in den sozialen Erhaltungsgebieten der Stadt Berlin beobachtet, untersucht und fachlich begleitet.
Die Jahresberichte sind auf der Seite der Senatsverwaltung veröffentlicht.

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Instrumente zur Sicherung des bezahlbaren Wohnens und zum Erhalt vielfältiger Nutzungen

Vor dem Hintergrund wohnungspolitischer Herausforderungen kommt städtebaulichen Instrumenten zur Sicherung bezahlbaren Wohnens eine große Bedeutung zu. Mit einigen wird ein indirekter Ansatz verfolgt, um Nutzungen und bauliche Maßnahmen durch Genehmigungsverfahren zu steuern und Grundstücksinterventionen anzustoßen.

Dazu gehören die Ansätze der sozialen Erhaltungsverordnung und der Rechtsverordnung zur Umwandlungsgenehmigung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB), die Ausübung des allgemeinen Vorkaufsrechts (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4) und Regelungen zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Zudem sind durch das 2021 in Kraft getretene „Baulandmobilisierungsgesetz“ weitere Anwendungsmöglichkeiten einiger dieser Regelungen gegeben. Im Rahmen des Projekts, das im Forschungsprogramm ExWoSt („Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“) erarbeitet wurde, ist ein bundesweiter Überblick über die Nutzung dieser Instrumente entstanden. Zudem wurden Einschätzungen zur Wirkungsweise und zum Beitrag der Instrumente zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum erarbeitet.

Zu den Forschungsmethoden gehörten Dokumentenanalysen und Experteninterviews zur Aufarbeitung des Forschungsstands, bevor auf Ebene der sieben Fallstädte Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart die Anwendungspraxis, spezifische Fallkonstellationen, ihre Gemeinsamkeiten und Differenzen herausgearbeitet wurden. Teil des Auftrags war außerdem, den Austausch zwischen den Zuständigen in den Kommunen und mit dem Bund zu befördern. Dafür wurde u. a. eine Erfahrungswerkstatt mit den Fallstädten im BMWSB durchgeführt. Die Ergebnisse wurden als BBSR-Online-Publikation aufbereitet.

https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2024/bbsr-online-06-2024.html

 

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Gemeinwohl 3.0. – Bausteine und Handlungsfelder für eine wohnungspolitische Einbettung der Gemeinwohldebatte sowie zur Stärkung genossenschaftlichen Wohnens

Die gemeinwohlorientierte Schaffung von Wohnraum ist seit Mitte der 2010er Jahre zunehmend in den Fokus öffentlicher Aufmerksamkeit gerückt. Debattiert wird dabei u. a. über eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit, Konflikte und Allianzen in der Quartiersentwicklung. Zudem wird in der Diskussion häufig auf Genossenschaften als gemeinwohlorientierte Akteure verwiesen.

Das Projekt hatte zwei thematische Schwerpunkte: Zum einen ging es darum, einen fundierten, kritischen Überblick über die Gemeinwohldebatte bis 2021 zu erstellen und daraus Ansatzpunkte für einen Dialog abzuleiten. Zum anderen ging es um Wohnungsgenossenschaften im Gemeinwohlkontext, ihre Handlungsfelder, Potenziale etc. und Empfehlungen für eine Unterstützung.

Methodisch kamen vor allem Dokumentenrecherchen zum Einsatz, um die Debatten und vorliegenden Erkenntnisse aufzubereiten. Anhand von Experteninterviews erfolgten Erhebungen zu Vertiefungsthemen und besonderen Instrumenten. Zudem trug die Untersuchung einzelner Wohnungsgenossenschaften zur Vertiefung besonderer Ansätze bzw. Konstellationen bei.

Ziel war, im Ergebnis Bausteine für die Weiterentwicklung und Anwendung der wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Programmatiken und Instrumentarien zur Schaffung und zum Erhalt bezahlbaren Wohnens durch eine gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik zu liefern.

Projektdarstellung auf der Seite des BBSR

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Moderation Runder Tisch Wohnen, Halle (Saale)

Die Stadt Halle (Saale) erprobte 2022 die Einrichtung eines einen Runden Tisches Wohnen. Mit ihm soll der Dialog zwischen Politik, Bürgerschaft und den Akteuren in den Handlungsfeldern Stadtentwicklung und Wohnen qualifiziert weitergeführt werden.

In der zweiten Jahreshälfte 2022 wurden drei Veranstaltungen durchgeführt, die durch das Team des IfS moderiert  und gemeinsam mit der Stadtverwaltung geplant wurden. Bestandteil des Projekts war auch die Auswertung des Veranstaltungsformats auf Grundlage der Befragung der Teilnehmenden und Auswertungsgesprächen mit der Verwaltung. Die Ergebnisse und Empfehlungen wurden in einem Bericht zusammengefasst und stehen dem Auftraggeber für die Weiterentwicklung des Formats zur Verfügung.

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Gutachten Lagebeschreibung Hamburger Wohnstifte

In der „Stiftungshauptstadt“ Hamburg sind Stiftungen mit ihren Beständen wichtige, gemeinwohlorientierte Wohnungsmarktakteure.

Die Stadt Hamburg beauftragte das IfS mit dem Gutachten, um einen Überblick über die Wohnstiftungen, deren Bestände und Zielgruppen zu erhalten. Explizit ging es aber auch darum, zu ermitteln, vor welchen Herausforderungen die Stiftungen mit der Modernisierung und Instandsetzung stehen, welche Entwicklungspläne und welchen Unterstützungsbedarf sie haben. Auch die Umsetzung der Anforderungen aus dem Wohn- und Betreuungsqualitätsgesetz der Hansestadt war ein Thema. Denn viele Stiftungen stellen Mietwohnraum für ältere Menschen bereit. Für die Datenerhebung kamen quantitative und qualitative Methoden der Sozialforschung zum Einsatz. Für eine Breitenanalyse wurde eine standardisierte Befragung aller Wohnstiftungen durchgeführt. In vertiefenden Fallstudien wurden besondere Beispiele und repräsentative Konstellationen dargestellt. In einem Fazit werden Empfehlungen skizziert.

Das Gutachten wurde im Juli 2020 von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen veröffentlicht und kann auf dieser Seite heruntergeladen werden: https://www.hamburg.de/wohnstifte/13670080/hamburger-wohnstifte/

 

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Gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik – Handlungsfelder, Potenziale und gute Beispiele von Stiftungen und anderen Non-Profit-Akteuren

Angespannte Wohnungsmärkte und der Wunsch, benachteiligte Zielgruppen mit Wohnraum zu versorgen sowie Wohnraum der Spekulation zu entziehen, sind häufig Ausgangspunkt für das Engagement von Stiftungen, Genossenschaften und weiteren gemeinwohlorientierten Akteuren auf dem Wohnungsmarkt.

Hinzu kommt, dass es für den Wunsch, gemeinschaftlich zu Wohnen nur wenig Angebote auf dem Wohnungsmarkt gibt. Im Forschungsvorhaben wurde gemeinsam mit dem Büro UrbanPlus analysiert, welche Rolle Stiftungen und weitere gemeinwohlorientierte, Non- (oder Low-) Profit-Akteure bei der Bereitstellung von Wohnraum übernehmen und welche Projekte sie umsetzen. Für die Erhebung kam ein Mix von qualitativen und quantitativen Methoden zum Einsatz.

Im Ergebnis entstand ein strukturierter Überblick über die einschlägigen Marktteilnehmer, repräsentative Projekte und Beispiele von Stiftungen sowie weiteren relevanten Akteuren und deren wohnungspolitische Relevanz. Neben Stiftungen wurden das Modell des Mietshäusersyndikats und die Kooperation mit Genossenschaften und weiteren Akteuren analysiert. Die Beispiele beziehen auch Projekte und Akteure aus der Schweiz, Österreich und Italien ein. Aus den Ergebnissen wurden Empfehlungen für die Unterstützung von gemeinwohlorientierten Wohnprojekten durch Bund, Länder und Kommunen abgeleitet.

Unter Herausgeberschaft des BBSR entstand eine Publikation, die sie hier Herunterladen bzw. bestellen können:

https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/Sonderveroeffentlichungen/2019/gemeinwohlorientierte-wohnungspolitik-dl.pdf?

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Evaluierung des Wohnungsaufsichtsgesetzes

Untersuchung der Anwendungspraxis und Wirksamkeit des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG) in den nordrhein-westfälischen Städten und Gemeinden.

Das WAG ermöglicht allen Städten und Gemeinden in NRW, gegen Missstände und Verwahrlosung bei Wohnungen sowie unlautere Geschäftsmodelle vorzugehen. Zusätzlich enthält das WAG eine Ermächtigung für eine kommunale Zweckentfremdungssatzung. Die Untersuchung basiert auf einer schriftlichen Befragung aller nordrhein-westfälischen Städte und Gemeinden sowie auf der Durchführung von Fallstudien in ausgewählten Anwenderkommunen des WAG. Ziel ist, die Hintergründe der Anwendung und Nichtanwendung des WAG in den Kommunen zu analysieren. Bei den Anwenderkommunen geht es um die bisherigen Erfahrungen mit der Anwendung des WAG, den auftretenden Hemmnissen und den erzielten Erfolgen.

 

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Wohnen in Oberhausen 2017

Analyse der aktuellen und künftigen Trends auf dem Wohnungs- und Wohnimmobilienmarkt.

Gesamtstädtische und teilräumliche Wohnungsmarktanalyse, Prognose der künftig zu erwartenden Nachfrageentwicklung bzw. des Neubaubedarfs, Szenarien zu Teilsegmenten, Entwicklung von Zielgrößen für den künftigen Wohnungsbau und Bilanzierung mit den Wohnungsbaupotenzialen, Entwicklung von Handlungsempfehlungen für verschiedene Handlungsfelder, Entwicklung eines Konzepts zum Aufbau einer Wohnungsmarktbeobachtung, Bewertung der Gründung eines städtischen Wohnungsunternehmens in Oberhausen, organisatorische und inhaltliche Vorbereitung einer Fachveranstaltung "Wohnungspolitischer Dialog 2018".

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Qualifizierter Mietspiegel Ludwigsfelde 2018

Erarbeitung eines qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Ludwigsfelde.

Durchführung der Erhebungen bei Vermietern und Mietern, Auswertung der Daten und Erstellung des Mietspiegels. Beratung der Stadt und des Arbeitskreises Mietspiegel.

 

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Mitarbeiter:innen des Themenfelds

Wolfgang Jaedicke
Projektleiter

Dr. Anja Nelle
Projektleiterin

Max Reichenheim
Wissenschaftlicher Mitarbeiter

Jürgen Veser
Projektleiter

Dr. Maximilian Vollmer
Projektleiter

 

Ehemalige Mitarbeiter:innen

Dr. Reinhard Aehnelt
Projektleiter

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